楼面价超16万/平，上海静安“迷你”地块出让成功，刷新全国单价地王

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财联社3月3日讯（记者 王海春）全国单价地王纪录，再次被刷新。打破这一纪录的，是一宗面积不大的“迷你”型地块。

上海2月25日以协议方式出让位于静安区两宗地块，分别为静安区静安寺社区C050101单元095-7地块和095-9地块，公示于3月1日24时截止。其中，095-7地块出让价格48717万元，土地面积0.21公顷，容积率1.44，土地用途为普通商品房。这两宗地的意向用地者，均为上海静投置新城市更新建设有限公司。

“本次出让的地块，面积并不大。之所以引发广泛关注，主要是因为其中一宗宅地单价比较高。”一位房地产分析师表示。

按上海土地市场官网公示信息，静安寺社区C050101单元095-7住宅用地楼面价，高达161101元/平方米。

3月3日，记者从静安区规划和自然资源局方面了解到，前述地块均已出让成功。

“公示期已结束，在此期间并未收到异议，根据相关规定，接下来将按既定流程完成签约。也就是说，地块出让成功了。”静安区规划和自然资源局相关人士表示。

据企查查信息，上海静投置新城市更新建设有限公司成立于2023年1月，注册资本4亿元，静安区国资委持有该公司100%股权。

业内人士认为，该地块未来可能会被开发为风貌别墅，其价格有望成为上海房价新的“天花板”。

“这块地位置很好，但对开发也提出一些要求，项目后续具体会怎么做，相关情况还要看房企的详细方案。”前述静安区规自局人士称。

据了解，上述静安寺社区宅地对于保留保护建筑，提出了明确要求：095-7地块内需要保留的历史建筑建筑面积不小于2858平方米，为里弄建筑，计入拟出让地块的容积率，房屋用途为居住，应结合实施方案进行细化甄别，采取保护修缮、保留改造和更新改建等保护更新方式，具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

“值得一提的是，该地块出让成功，其楼面价超过了绿城去年拿下的徐汇滨江住宅用地。” 58安居客研究院院长张波张波表示。

在2024年8月7日上海举行的土拍活动中，徐汇区斜土街道地块经过72轮激烈竞价触达地价上限后，进入摇号环节。最终，绿城以48.05亿元的价格斩获该地块，成交楼面价131045元/平方米，溢价率30%。该地块超过融信于2016年保持的10.03万元/平方米楼面价纪录，成为当时的全国单价新“地王”。

“由此来看，静安寺社区该宅地不仅刷新了上海楼面价纪录，也刷新了国内单价地王的纪录。全国单价地王纪录再次被打破，将对提振市场信心、强化市场预期，起到一定作用。”张波称。

其进一步向记者表示，土地市场与新房及二手房市场之间有时可产生类似“同频共振”的效应，从今年一二月份部分城市楼市止跌回稳的情况来看，一定程度也与土地市场的升温有关，一些城市的土地单价、溢价率较高，这对于稳定新拍土地周边的市场，尤其是稳定价格预期，发挥了重要的辅助作用。除一线城市中的上海，二线城市中的杭州等城市土拍热度的走高，多少都有这样的特点。

中指院上海数据总经理张文静也认为，房企聚焦上海等核心城市区域优质宅地的拿地逻辑，在提升土拍市场热度的同时，也将进而带动新房市场预期，助力市场回稳。

分析人士介绍，在楼市低迷期，市场上仍能出现这种单价较高的地块，与核心城市加大优质地块供应力度，支持低密度住宅用地开发，满足市场改善型住房需求的走向有关。

“核心一二线城市通过增加核心区域的土地供应，引导房企聚焦高价值区域进行开发。从我们监测到的数据来看，低密度住宅用地(容积率≤1.5)在市场上的的供应占比显著提升。2024年22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比达18%，较2023年提升6.3个百分点。”中指院分析师孟新增表示。

此外，近几年中小型地块成交占比有所提升。据统计，2024年重点40城住宅用地规划建筑面积在10万平方米以下的成交宗数占比达76%，较2023年提升约9个百分点，其中5万平方米以下宗数占比提升约8个百分点。

“‘小而美’地块占比的提升与地方政府供地策略变化有关，同时，在市场承压情况下，核心区‘小而美’地块也能够吸引更多企业参与土地竞拍。尤其是对于中小型房企，这类地块能够帮助房企更好平衡规模扩张与经营效益，降低开发风险，提高资金使用效率。”孟新增说。

就“地王”带来的效应，分析师认为有必要多角度、全方位理性看待。

“对于像处于上海静安寺这种核心地段的项目，本身就在高房价区域，即使未来开发出来的房源会以较高的价格上市，其对房价产生的直接影响，更多是在项目周边区域。应该说，单价地王确实有提振市场的作用，但在市场分化背景下，尤其是体量不大的项目，其形成的市场影响有多大，还有待观察。”张波在接受记者采访时说。